בעוד ששוק הנדל"ן בישראל כבר שנים ידוע (לשמצה!) במחיריו הגבוהים, בשלוש שנים האחרונות הוא לחלוטין הגיע לממדים חדשים, כאשר נרשמה עליית מחירים של 20% בשנה. לעומת זאת, דווקא עכשיו בתקופה מורכבת זו, אנו סופסוף עדים לבלימה ואף לירידה קלה במחירי הנדל"ן. החדשות הרעות? כנראה שמדובר בירידה זמנית בלבד, ובעתיד המחירים ישובו לזנק ובגדול. למעשה, משבר הנדל"ן יצר סיטואציה שבה הרוכשים הפוטנציאליים חוששים להיכנס לשוק הנדל"ן בעקבות הריביות הגבוהות וחוסר הוודאות הכלכלית, ומנגד, יזמי הנדל"ן נמנעים מהורדות המחירים מכיוון שהם לא יכולים להרשות זאת לעצמם, וכתוצאה מכך, ניתן לראות ירידה מגמתית בביקוש ובעיקר במספר עסקאות הנדל"ן. אז מה הבעיה? ייתכן מאוד וברגע שעליית הריבית תיעצר, הביקוש יגדל, המשקיעים יחזרו, וכך גם עליית המחירים.
ראשית, מה הביא לירידה במחירי הנדל"ן?
נתחיל ונאמר שיותר מדובר בבלימה של עליית המחירים, ופחות בירידת מחירים. למעשה, למרות שזאת הפעם הראשונה שנרשמה ירידה קלה במדד מחירי הדירות לאחר שלוש שנים רצופות של עלייה, ענף הנדל"ן לא ממש מייחס חשיבות רבה לנתונים. אך מה בכלל הביא לירידה במחירי הנדל"ן? ובכן, הירידה הנוכחית במחירי הנדל"ן נובעת בעיקר מהירידה בביקוש שבאה בעקבות עליית הריביות. כפי שוודאי אתם יודעים, היצע וביקוש הוא פקטור מרכזי במחירי הנדל"ן המשתוללים בישראל, וכיוון שאנשים לא יכולים לעמוד במחירי הנדל"ן ועליות הריבית הביקוש צנח. כמו כן, צריך לזכור שרוכשי הדירות נאלצים בהווה להתמודד עם אינפלציה, עלייה ביוקר המחייה, עליות ריבית, תשלומי משכנתא, וכן הלאה, כך שאם לפני משבר הנדל"ן אנשים התקשו לרכוש דירות, כיום הם מתמודדים עם הוצאות גבוהות יותר כמעט בכל תחום, מה שאוטומטית הביא לירידה בביקוש ולירידה במחירי הנדל"ן.
האם הירידה במחירי הנדל"ן תגביר את הביקוש?
במילים פשוטות? לירידות המחירים בהווה אין באמת השפעה על הרוכשים. מדוע? מכיוון שקניית דירה מורכבת ממחיר הדירה אך גם ממחיר המשכנתא, כך שהשילוב של העלייה חדה בעלות המשכנתא, והירידה הקלה במחירי הנדל"ן לא יצרה הנחה משמעותית עבור אלו שרוצים לרכוש לראשונה דירה. מעבר לכך, חשוב להבין שבעוד שמחירי הדירות המשיכו לעלות בעשור האחרון, גובה ההכנסות לא עלה באותו קצב, מה שיצר פער עצום בין המחירים ליכולת הכלכלית של הרוכשים, לכן, לירידה הנוכחית במחירי הנדל"ן אין את היכולת להגביר את הביקוש. מעבר לכך, מומחים מתריעים כי לאחר שעליית הריבית תיעצר והמחירים ישובו לזנק, שוכרי הדירות ייפגעו יותר מכולם מכיוון שאנשים רבים יוותרו על רכישת דירה וייפנו אל שוק השכירות, מה שיגביר שם משמעותית את הביקוש ויקפיץ את מחירי השכירות.
האם לירידה בהתחלות הבנייה תהייה השפעה על מחירי הנדל"ן?
ובכן, לירידה בהתחלות הבנייה תהייה השפעה על מחירי הנדל"ן, והיא אף תהווה גורם מרכזי לעליית המחירים. מדוע? מכיוון שכבר בהווה קיים ביקוש גדול יותר מן ההיצע, וככל שיהיו פחות התחלות בנייה, ההיצע יקטן בהשוואה לביקוש, וזה יביא לעליית מחירים בהיצע הקיים. למעשה, אנשי מקצוע רבים מתחום הבניה והנדל"ן לרבות קבלנים, יזמים, אדריכלים וכן הלאה עוסקים רבות בנושא ופועלים להגדלת היצע הבנייה כאשר גם הם מתמודדים עם הקושי למצוא מימון לפרויקטים חדשים. מדובר בבעיה שתיצור בעתיד אפקט דומינו שלילי, שבו הירידה בהתחלות הבנייה תפגע בהיצע, תביא לעליית מחירים, תוריד את הביקוש, ותפגע בשוק הנדל"ן. מעבר לכך, צריך לזכור שבמדינת בישראל קיים גידול אוכלוסין מגמתי, בעוד שכבר בהווה קיים משבר דיור. כך שיש צורך קריטי בהתחלות בנייה חדשות. במילים אחרות? הירידה במחירי הנדל"ן היא זמנית ובעיקר סתמית.
