לאחר תקופה קצרה שבה שוכרים נהנו מירידות משמעותיות במחירים עקב המלחמה, נראה כי עכשיו הגלגל מתהפך והמחירים מתחילים לזנק מחדש. למעשה, נתוני חברת WeCheck לחודש מרץ מעידים על שיא עליות בשני מוקדים מרכזיים: ירושלים וחיפה, עם זינוקים של 6.8% ו-4.5% בהתאמה לעומת השנה הקודמת. ומה עם תל אביב? ובכן לאחר מצב של שקט יחסי וקיפאון שנמשך כחצי שנה, המחירים שם חוזרים להיטמע במרקם התנודתי של המדדים הכלכליים, שזה כמובן חדשות טובות לבעלי הדירות.
ואולם, על אף ההתחממות הכללית שמחזקת את הרושם של חזרה לשגרה, ברוב הערים המחירים טרם חזרו למספרים שהכרנו לפני המשבר, ועל פי הדו"ח החודשי של WeCheck, המבוסס על אימות נתונים של עשרות אלפי דירות המוצעות לשכירות, אומנם ניתן לזהות תזוזה בשוק השכירות, אך עדיין לא ניתן לחזות חזרה מלאה. זהו מצב שבו התנודתיות בשוק יכולה לספק הזדמנויות נדירות לשוכרים חדשים שמחפשים לנצל את התמהיל השונה של מחירים ברחבי המדינה. שלא תגידו שלא ידעתם.
אז מה ניתן לדעת על מחירי השכירות בהווה?
נתחיל ונאמר כי בדיקה שבחנה את מחירי השכירות ב-11 ערים ברחבי ישראל הראתה כי המחירים כעת נמוכים בממוצע של 2.5% לעומת השנה הקודמת. עם זאת, בעוד שהייתה ירידת מחירים בכמה חודשים האחרונים, בפברואר כבר החלה להיות מגמה של עליה שניתן לראות היטב במחירי השכירות בחודש מרץ. לדוגמא, בעיר חולון חלה עלייה של 2%, ובעיר תל אביב עלייה של 0.4%. ועדיין, חשוב לציין כי בהשוואה למרץ 2023, מחירי השכירות עדיין נמוכים יותר. רק כדי לסבר את אוזניכם, שכר הדירה הממוצע אשתקד, בחודש מרץ עמד על 4,354 שקל לחודש, לעומת 4,464 שקל במרץ השנה. נתון נוסף חשוב הוא העלייה בקרב חוזי שכירות חדשים (משמע דיירים חדשים), העומדת על 2.6%, כאשר חידוש חוזה לדיירים קיימים הציג עלייה של 2.7%.
כיצד ירידת מחירי הדירות הביאו לזינוק במחירי השכירות?
כדי להבין את הקשר בין ירידת מחירי הדירות לזינוק במחירי השכירות, יש לבחון תחילה את הדינמיקה שמאחורי התנודות בשוק הנדל"ן. כאשר הביקוש לרכישת דירות יורד, לרוב נגרם זאת מגורמים כלכליים כלליים או פרטיים שמשפיעים על יכולת הרכישה של האוכלוסייה. במקרה זה, ירידה במחירי הדירות נצפתה כתוצאה מהפחתה בביקוש. עם זאת, כיוון שהעלויות הכרוכות במימון רכישה נשארות גבוהות, כולל ריביות גבוהות ודרישות הון עצמי גבוהות, רבים בישראל מעדיפים לדחות את תוכניות הרכישה שלהם ולחפש פתרונות חלופיים, וזה בדיוק מה שקרה.
למעשה, השכרת דירה במקום רכישה, מעניקה לשוכרים גמישות וזמן להבין "לאן הרוח נושבת", כלומר לחכות לזמן המתאים יותר לרכישה. והתוצאה מכך? זינוק בביקוש לשכירות דירות ועלייה במחירי השכירות. כמו כן, העלייה בביקוש לשכירות נתמכת גם על ידי משקיעים שרואים בנכסים להשקעה מקור הכנסה יציב יותר בתקופות של חוסר ודאות כלכלית, מה שמחריף עוד יותר את עליית המחירים. בסופו של דבר, הדינמיקה שבה ירידה במחירי הדירות הובילה לעלייה במחירי השכירות משקפת את הקשר ההדוק בין שני השווקים ואת התלות ההדדית ביניהם במצבי שוק שונים.
אז מה ניתן לצפות בהמשך לגבי מחירי השכירות?
למרות שבחלקים מהמשק נראה שחלה התאוששות וחזרה לפעילות נרחבת, ישראל עדיין נתונה במצב של חוסר וודאות מובהק, הן בזירה הביטחונית והן בזירה הכלכלית. עם האיום הביטחוני המתמיד והמציאות הפוליטית המשתנה, השוק הנדל"ן לא יכול להישאר אדיש להתפתחויות אלו. התחזיות לטווח הקצר והבינוני עשויות להשתנות בהתאם לאירועים שיתרחשו, ואף אחד לא יכול להיות בטוח במה יקרה מחר.
בנוסף, קיימת חששות משמעותיות גם בנוגע להאטה בתהליכי התחדשות עירונית, שכן נאסרה כניסת עובדים פלסטינים אשר היו חלק משמעותי מכוח העבודה בבנייה. הפסקה זו בהכנסת עובדים עלולה להוביל לעיכובים בפרויקטים ולפערים גדולים יותר בין ההיצע לביקוש בשוק הדיור. על רקע זה, ובהתחשב בגידול המתמשך באוכלוסיית ישראל, המצב עלול להפוך לבעייתי עוד יותר, כאשר כבר בהווה הביקוש גדול מההיצע הקיים. במצב של חוסר ודאות זה, חשוב לשוכרים וקונים פוטנציאליים להיות ערניים ולעקוב אחר התפתחויות בשוק הנדל"ן. ההתאמה של תוכניות הרכישה או השכירות למגמות השוק יכולה להיות קריטית בהגנה על האינטרסים הפיננסיים שלהם. בהתאם לנתונים האחרונים, עשוי כעת להיות זמן אופטימלי לחתימה על חוזי שכירות ארוכי טווח לפני שמחירי השכירות ימשיכו לעלות. זאת, על מנת לנצל את השוק הנוכחי לפני שיתרחשו שינויים נוספים שיכולים להביא לעלייה נוספת במחירים.
