תחום ההייטק בישראל כבר שנים שנחשב למקור הגאווה הגדול ביותר שלנו. עם מספר חדי קרן (לנפש) יותר מכל מדינה אחרת, וקפיצה בגיוסים של חברות ההייטק הישראליות מ- 1.12 מיליארד דולר ב-2009 ל-25.6 מיליארד דולר ב-2021 כבר ברור לכולנו שלהייטק הישראלי יש תרומה אדירה ובעיקר השפעה על הכלכלה הישראלית, לטוב ולרע. למעשה ענף ההייטק מהווה 16.1% מהתמ"ג בישראל וכשהוא "נפגע" כולנו נפגעים.
לכן בעת הזאת שההייטק המקומי מתמודד עם אתגרים כלכליים, ניתן לראות את ההשלכות לכך בענפים אחרים, ועל כמה וכמה בשוק המשרדים. מה הכוונה? ובכן בעוד שבעבר הלא רחוק דמי השכירות של משרדי ההייטק ממש לא היוו עול כלכלי (ואף נחשבו לכסף קטן!), בימינו חברות ההייטק השונות החלו להיעזר בשכירות משנה במשרדי הענק שלהם כדי לחסוך כסף אך כדי להימנע מלעבור לשטחי משרד קטנים יותר. במילים אחרות? נדמה שענף ההייטק הישראלי מאמין שהוא יחזור לגדולתו בעתיד ושאין עדיין צורך להרים דגל לבן.
ירידת מחירים מתונה בשוק המשרדים
בעוד שמרבים יותר לדבר על העלייה החדה במחירי הנדל"ן בשנתיים האחרונות, גם בשוק השכירות המקומי עלו המחירים, כאשר בשני המקרים אחת הסיבות העיקריות לכך היא ביקוש גבוה. לעומת זאת, כשמדובר בשוק המשרדים שהינו מהווה את פעילות המגזר העסקי בשוק הנדל"ן, דווקא חלה ירידה של 3% במחירי השכירות וזוהי תוצאה ישירה של משבר ההייטק וירידה חדה בביקוש. אך למה ירידה כזאת מתונה? ובכן למרות שהיה ניתן לצפות לירידה משמעותית יותר מ-3%, מה שמנע זאת זוהי תופעת שכירות המשנה שתפסה לה תאוצה בחציון האחרון.
מהי שכירות משנה וכיצד היא מנעה ירידה חדה יותר במחירי השכירות של שוק המשרדים?
ובכן, כדי שביקוש (או במקרה שלנו ירידה בביקוש) יביאו לירידה חדה במחירים, נדרשת האטה מובהקת ואף יציאה מחוזי שכירות, וכשמדובר בשוק המשרדים וחברות ההייטק זה לא לגמרי מה שקרה. בפועל בעקבות האינפלציה ועליית הריביות חברות הייטק רבות שעד כה נהנו מצמיחה משמעותית נאלצו לפטר כוח אדם ולהפסיק את הגיוסים, מה שהביא לכך שהם מצאו את עצמם משלמים שכירות על משרדי ענק עם שטחים ריקים. אממה, במקום לשבור את החוזה ולחפש משרדים קטנים יותר, הם בחרו להשתמש בפתרון זמני של שכירות משנה.
כלומר? שכירות משנה היא השכרת שטחים ריקים במשרדים לחברות אחרות, דבר שמסייע להם להתמודד עם הוצאות שכירות המשרד בעצמם, ובעיקר מאפשר להם להמשיך ולהחזיק במשרד. שורה תחתונה? מכיוון שחברות רבות בחרו לעשות זאת במקום להשיב את הנכס לבעליהם, שוק המשרדים אומנם חווה האטה בביקוש, אך לא נותר חסר לקוחות, ולכן לא באמת הייתה לו סיבה להוריד את מחירי השכירות באופן משמעותי יותר.
מה ניתן להסיק מתופעת שכירות המשנה לגבי עתיד ענף ההייטק?
בעוד שיש הרבה היגיון כלכלי בתופעת שכירות המשנה, אי אפשר שלא לתהות מה בעצם עומד מאחורי הפתרון הזמני הזה. למעשה, הסכמי שכירות המשנה הם לרוב לא הסכמים לטווח ארוך מה שיכול להעיד על כך שחברות הייטק רבות מאמינות שהיציאה מהמשבר נמצאת ממש מעבר לפינה, והם עוד יצטרכו בעתיד את כלל החלל של המשרד. האמת? מדובר במסקנה לגיטימית לחלוטין, ולמרות שענף ההייטק ספג פגיעה לא קלה ועדיין מתמודד עם המשבר, קשה להאמין שהוא לא יחזור לגדולתו. לעומת זאת כן חשוב לזכור שגם למהפכה המשפטית יש השפעה על עתיד ההייטק הישראלי ואף שתוך זמן קצר רק השיח סביבה הצליח לחולל נזק ולהבריח משקיעים מכל העולם. כך או כך, ענף ההייטק הישראלי ממש עוד לא מוכן לאמץ את המשבר כפגיעה בלתי הפיכה ומציג לנו אופטימיות זהירה ובעיקר מחושבת עם שכירות המשנה.
אז האם שוק המשרדים נמצא בסכנה?
אנחנו לא היינו ממהרים להספיד את שוק המשרדים. בסופו של דבר מדובר בענף ששרד את תקופת הקורונה, שהיא כנראה הייתה התקופה הקשה ביותר שאיתה נאלץ להתמודד אי פעם. רק כדי לסבר את אוזניכם, בעיר תל אביב שמחירי שוק המשרדים נחשבו לגבוהים (וודאי לגבוהים בארץ!) חלה עלייה מכ-120 שקל למ"ר בסוף 2021, למחיר ממוצע של 141.17 שקל למ"ר בחציון השני של 2022 ובמגדל החדש בפרויקט אינפיניטי פארק ברעננה, הכולל 60,000 מ"ר ,כבר 75% מהמשרדים הושכרו על ידי חברות הייטק מובילות, כך שלמרות מצבו הנוכחי של ענף ההייטק, הביקוש למשרדים עדיין יציב וקיים.
