כשחושבים על יזמי נדל"ן קל לחשוב על הרווחים שלהם ועל "החיים הטובים". בפועל? מדובר בעבודה קשה שדורשת הרבה סבלנות, נחישות, וכמובן מימון. למעשה, מאחורי כל יזמיות נדל"ן עומד תהליך ארוך ולא פשוט של גיוס מימון לפרויקט, ואל תחשבו לרגע שמישהו מחכה להם בפתח ביתם עם צ'ק פתוח. מעבר לכך, כיוון שהשנה מחירי הנדל"ן בישראל עלו משמעותית, והכלכלה העולמית לא ממש נמצאת כרגע בשיאה, נוצרה מציאות חדשה שבה יזמי נדל"ן מתקשים למצוא מימון לפרויקטים שלהם, דבר שלעיתים מונע התחלות של פרויקטים חדשים בישראל.
המשבר שבין הבנקים והמימון ליזמי נדל"ן
במהלך שנים ארוכות הבנקים בישראל היו אלו שהעניקו ליזמי הנדל"ן מימון במינוף גבוה, דבר שהביא לכך שרבים מהבנקים הגיעו למגבלת החשיפה לנדל"ן. בעקבות זאת, הפיקוח על הבנקים בישראל החליט שהגיע הזמן לצמצם את התופעה על ידי הטלת מגבלות אשראי חדשות. אממה, למרות שזה בסך הכול נשמע צעד סביר והגיוני, נוצרו פערים עצומים בין הביקוש הגבוה לנדל"ן (לרבות שוק המגורים, הלוגיסטיקה והמשרדים), לבין יכולת המימון של יזמי הנדל"ן להתחלת פרויקטים חדשים, ולהגשת למכרזים בתחום הקרקעות. ולא רק, כיוון שתחום ההתחדשות העירונית החל לפרוח בישראל, יזמים נוספים רבים נכסו אל תחום הנדל"ן, מה שאף העצים עוד יותר את הצורך במימון, ובעיקר את המשבר שבין הבנקים ויזמי הנדל"ן.
גופי מימון חוץ בנקאיים בעד מימון ליזמי נדל"ן
ובכן, מכיוון שיזמי הנדל"ן בישראל נאלצו לחפש אלטרנטיבות מימון אחרות, רבים החלו לפנות אל גופי מימון חוץ בנקאיים למימון הפרויקטים שלהם, מה שכביכול דווקא העניק להם תנאי מימון טובים יותר משל הבנקים הן מבחינת שקיפות, מהירות, ושקיפות ההלוואה. ועדיין, למרות שאין ספק שמדובר באלטרנטיבה מצוינת, צריך לזכור שבנייה בישראל היא לא רק "ביזנס" של יזמי נדל"ן, אלא היא בעלת חשיבות עצומה בפיתוח המדינה ואכלוסה, ועל כמה וכמה לאור העובדה שבישראל קיים גידול אוכלוסין מגמתי, וחשוב מכך, משבר דיור בהווה שרק יגדל ויחמיר בעתיד. לכן, מימון חוץ בנקאי לא יכול להיות הפתרון היחידי לבעיית המימון, וחשוב שהממשלה תתמוך במימון ליזמי נדל"ן.
מימון יזמים והתחדשות עירונית
בעוד שהתחדשות עירונית הוא תחום שמאוד התפתח בעשור האחרון ואף הפך לנישה מבוקשת ביותר בתחום ענף הנדל"ן, קיים קושי עצום להשיג פרויקטים באזורי ביקוש, ולא פחות חשוב, נדרש לכך הון משמעותי ונזיל שלא תמיד נגיש ליזמים. למעשה, בניגוד לבנייה חדשה שבה היזמים רוכשים פרטית את הקרקעות בתנאים בנקאיים, כשמדובר בהתחדשות עירונית, היזמים אינם הופכים לבעלי הקרקע, והזכויות שלהם על הקרקע מותנות בשלבי התקדמות הפרויקט, כך שהאתגר שלהם לקבלת מימון בנקאי הוא עצום, והם מתקשים לקבל היתרי בנייה. במילים אחרות? הבנקים מוכנים להעניק מימון לרכישת הקרקע, אך לא "לפורמט" של התחדשות עירונית, שבו לא מדובר בבעלות, אלא בזכויות שימוש. כתוצאה כך, היזמים נאלצים לחפש מימון ראשוני במקום אחר, או לחילופין להשתמש בהון עצמי שלרבים מהם אין, מה שמחזיר אותנו חזרה לבעיה העיקרית, הצורך במימון ליזמי נדל"ן.
מהם הקשיים "היקרים" ביותר שעומדים בפני יזמי נדל"ן?
נתחיל ונאמר את הדבר הבא: בירוקרטיה עולה כסף, ובמיזמי נדל"ן יש הרבה בירוקרטיה. לכן, כשמדובר במימון ליזמי נדל"ן, בירוקרטיה היא בהחלט אחת הסיבות העיקריות לצורך במימון. למעשה, מדובר באחת ההתעסקויות שדורשות הכי הרבה זמן, והכי הרבה כסף במהלך פרויקט נדל"ני, מעבר לבנייה, לתכנון אדריכלי, ואפילו להיבט הבין אישי שנוגע לדיירים. אך מדוע זה כך? ובכן, לפני שמתחילים פרויקט בנייה יש צורך לעמוד מול רשויות וגופים שונים שלכל אחד מהם יש את הדרישות שלהם בעבור מתן אישורים ומסמכים.
מעבר לכך, לעיתים רבות קיימת "תלות" בין קבלת אישור של גוף אחד לקבלת אישור מגוף אחר, אך כיוון שכל גוף או רשות נחשב "לישות עצמאית", בהרבה מקרים נוצר חוסר סנכרון בין הפעילות שלהם, מה שגורם לעיכובים, אי עמידה בזמנים, חובות כלפי ספקים, ובעיקר גידול בהוצאות. קושי נוסף יקר במיוחד שעומד בפני יזמי נדל"ן זה עליית מחירי הקרקעות, וזאת למרות שהבנקים בישראל רשאים להלוות ליזמים עד כ-75% מההון הנדרש. מה הבעיה? עליית מחירי הקרקעות העקבית במהלך השנים הביאה למחירים גבוהים במיוחד, שגם "רק" 25% מהסכום עדיין דורש הון משמעותי ושלא תמיד נמצא בהישג ידם של היזמים.
