זה שמחירי הנדל"ן משתנים מאזור לאזור זה לא ממש סוד, ובאופן טבעי יש אזורים שנחשבים ליקרים יותר ויקרים פחות. ועדיין, למרות שזוהי מגמה מוכרת, לא קורה לעיתים קרובות שהמחירים באזורים היקרים מתחילים לצנוח, בעוד שבאזורים הפחות יקרים הם מתחילים לעלות. ובכן, זה בדיוק מה שקורה בשנה האחרונה בארה"ב כאשר בחוף המזרחי נרשמת עליית מחירים קיצונית, בעוד שבחוף המערבי שהיה נחשב לאזור בעל ביקוש עצום ומחירי נדל"ן גבוהים, המחירים נמצאים במגמת צניחה. מדובר בתופעה מעניינת מאוד והפערים בין מחירי הנדל"ן בשני האזורים רק ממשיכים לגדול.
אך תחילה, מה מצבם של מחירי הנדל"ן בארה"ב?
ובכן, נתחיל ונאמר שישראל היא אף פעם לא דוגמא טובה להשוואה כאשר מדובר בשוק הנדל"ן ומחיריו (שתמיד גבוהים!), אך אם נשווה את מחירי הנדל"ן בארה"ב לשאר העולם, בהחלט ניתן לראות שבארה"ב הירידות במחירי הבתים הן מאוד מתונות. למעשה, בעוד שבקנה מידה ארצי, הפעילות בשוק הדיור האמריקאי החלה להראות ירידה משנה לשנה במחירי הדירות, בין ה-27 בפברואר ל-26 במרץ השנה, נרשמה ירידה קלה של 2% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2022.
יחד עם זאת, כן ניתן לראות שינוי מגמתי אחר המציג "מהפך" בין המחירים באזורים שונים. למשל, על פי הממצאים של בלאק נייט (חברת ניתוח נתוני המשכנתאות) שפורסמו ב"וול סטריט ג'ורנל", עלה כי דווקא ב-12 שוקי הדיור הגדולים ביותר שממוקמים מערבית לטקסס קיימת מגמת ירידה בבקשה למשכנתאות בחודש ינואר, לעומת עלייה ב-37 שוקי הדיור הגדולים הממוקמים מזרחית לדנבר, קולורדו.
כיצד קשור משבר ההייטק למגמות הללו בשוק הנדל"ן בארה"ב?
לעולם ההייטק הייתה השפעה רבה על מחירי שוק הנדל"ן בארה"ב ובעיקר על החוף המערבי. מדוע? מכיוון שהחוף המערבי נחשב למרכז הייטק בארה"ב וברגע שהענף נכנס למשבר הוא יצר האטה כלכלית, פיטורים, הגירה, ובעיקר ירידה בביקוש למגורים על ידי הייטקיסטים חדשים. לדוגמא, בעיר סיאטל שהינה עיר המטה של חברת אמזון העולמית, נרשמה ירידת מחירים של 7.5%, ובסן פרנסיסקו צניחה של 10% (בחישוב שנתי). לעומת זאת, בפלורידה, ובפרט בערים מיאמי ואורלנדו שהפכו השנה ליעד מועדף לרילוקיישן בארה"ב (ובמיוחד עבור אלו ממגזר הפיננסים!), נרשמו עליות חדות במחירים עם עלייה של 12% במיאמי, ו-9.3% באורלנדו.
האם יש קשר בין עליית הריבית למחירי שוק הנדל"ן בארה"ב?
שוק הנדל"ן בארה"ב בהחלט הושפע מעליית הריבית. האמריקאים שתמיד נהנו מריבית ממוצעת קבועה למשכנתא של 30 שנה פתאום נאלצו להתמודד עם עלייה חדה בריבית, מה שיצר האטה משמעותית בנטילת משכנתאות, ורק כדי לסבר את אוזניכם, בעוד שבמרץ 2022 הריבית עמדה על 3.85%, היא כרגע עומדת על 6.86%. כמו כן, כלכלנים רבים הזהירו וממשיכים להזהיר כי המשך עליית הריביות על המשכנתאות תביא לירידה חדה במחירי שוק הדיור בארה"ב, ובעיקר באזורים שבהם קיימת ירידה בביקוש.
אז כיצד כל המשתנים האלה יצרו פערים בין החוף המזרחי לחוף המערבי?
בואו נעשה קצת סדר .ארה"ב היא מדינה ענקית וגם לה כמו כל מדינה אחרת בעולם, יש אזורים עם מאפיינים שונים ואוכלוסיות שונות. עם זאת, עוד לאחר כמעט שנתיים שבהם מגפת הקורונה פגעה בענפים רבים ובעיקר בכלכלה העולמית, נוצרה אינפלציה ובעיקר אפקט דומינו שבו הפדרל ריזרב החל במאבק באינפלציה על ידי ביצוע מהלכים שונים (כגון עלייה מגמתית של הריבית!), וזה הביא לירידה בביקוש לנטילת משכנתאות, שינויים בביקוש וההיצע בשוק הדיור בארה"ב, והגירה לאזורים זולים יותר.
כמו כן, כיוון שמחירי הדיור בחוף המערבי היו תמיד מאוד גבוהים, כאשר הריבית הייתה נמוכה, בעלי הבתים המשיכו רק לעלות אותם. לעומת זאת, בחוף המזרחי מחירי הדירות מלכתחילה היו נמוכים משמעותית, ולכן כשהם העלו את המחירים, עדיין אנשים רבים יכלו להרשות לעצמם לקנות שם בית. וזה למעשה מה שקורה כרגע בהווה. במילים פשוטות? מחירי הדיור בחוף המערבי במגמת ירידה מכיוון שאנשים רבים כבר לא יכולים להרשות זאת לעצמם יותר, ומחירי הדיור בחוף המזרחי בעלייה מכיוון שהביקוש גדל, ונקודת הפתיחה שלהם מאפשרת להם לעלות את המחירים מבלי לפגוע בביקוש.
